Die Einjahresrendite erreicht durch diese Sondereffekte aktuell über 20%, wird aber aus Sicht von Scope auch zukünftig durch Wertsteigerungen, wenngleich auf deutlich geringerem Niveau, getragen.

Der WERTGRUND WohnSelect D ist ein offener Immobilienpublikumsfonds, der vorwiegend an Privatanleger vertrieben wird. Das Asset Management des WERTGRUND WohnSelect D wird vollständig von der WERTGRUND Gruppe umgesetzt, wohingegen die Pramerica Property Investment GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft fungiert. Der Fonds ist strategiekonform ausschließlich in deutsche Bestandswohnimmobilien investiert und hat seine Mindestdiversifikation erreicht. Weitere Investitionen sollen aufgrund des hohen Marktpreisniveaus nur selektiv durchgeführt werden, was Scope grundlegend positiv beurteilt. Die Einführung einer, auch in den Vertragsbedingungen verankerten, klar definierten Mittelzufluss-Steuerung schätzt Scope als klaren Mehrwert für die Anteileigner des Fonds ein.

Insgesamt fällt die Bewertung des Immobilienportfolios im Branchenvergleich der offenen Immobilienpublikumsfonds aufgrund der fokussierten Strategie unterdurchschnittlich aus. In den Vermietungsparametern Single-Tenant-Risiko und Mieterkonzentration erreicht der Fonds aufgrund seiner Wohnimmobilieninvestments hingegen Höchstnoten. Hervorzuheben sind zudem die im Branchenvergleich sehr fungiblen Objektgrößen. Die Bewertung der geografischen Streuung und der Objektaltersstruktur ist hingegen deutlich unterdurchschnittlich, da strategiekonform lediglich in Deutschland investiert wird und sämtliche Fondsobjekte ein wirtschaftliches Alter von mehr als 20 Jahren aufweisen, was aus der Strategie des Fonds in Wohnimmobilien mit Wertsteigerungspotentialen zu investieren, resultiert.

Die Beurteilung der Nachhaltigkeitsparameter fällt im Branchenvergleich deutlich unterdurchschnittlich aus. Die Finanzstruktur des Fonds wird hingegen als im Branchenvergleich überdurchschnittlich eingeschätzt. Hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang die sehr risikoarme Liquiditätsanlage. Ein Fremdwährungsrisiko liegt durch die Fokussierung auf deutsche Investments, die währungskongruent finanziert sind, nicht vor. Hinsichtlich des Analysepunktes Finanzstrukturbeurteilung verfügt der Fonds über eine der besten Bewertungen.

Im vergangenen Jahr wurden 15 Immobilien, die zusammen etwa 35% des Portfolios ausmachen, veräußert. Gründe hierfür waren zum einen die Markteinschätzung und die damit verbundene Realisierung von Gewinnen sowie die inzwischen vollständig gehobenen Optimierungspotentiale der jeweiligen Immobilien. Ein weiterer Grund ist zum anderen die Investmentsteuer-Reform, die zu einer signifikanten Besteuerung der Wertsteigerungen im Portfolio geführt hätte. Daher entschied sich das Management für eine Sonderausschüttung, bei der sowohl Erträge, aber auch Teile der Substanz ausgeschüttet wurden. Scope erwartet auch kurz- bis mittelfristig eine überdurchschnittliche Rendite des Fonds, auch wenn die aktuellen Sondereffekte im Zeitablauf aus der Renditebetrachtung herausfallen. Die Strategie des Fonds, Potentiale bei Wohnimmobilien in Metropolregionen mit hoher Nachfrage durch Modernisierungen und/ oder Nachverdichtung zu heben, stellt aus Sicht von Scope eine sinnvolle Strategie dar.

 

Wichtige Hinweise und Informationen
Die Scope Analysis GmbH (im Folgenden ‚Scope Analysis‘) veröffentlicht Bewertungen als sog. Fonds-Ratings zum Risiko-Rendite-Profil von Investmentfonds (dies umfasst sowohl Wertpapiersondervermögen als auch alter-native Investmentfonds, oder vergleichbare Konstruktionen in der Stellung eines Eigenkapitalgebers). Diese Fonds-Ratings stellen kein „Rating“ im Sinne der Verordnung (EG) Nr. 1060/2009 über Ratingagenturen in der Fassung der Änderungsverordnungen (EU) Nr. 513/2011 und (EU) Nr. 462/2013 dar. 
Die von Scope Analysis verfassten Fonds-Ratings sind ferner keine Empfehlungen für den Erwerb oder die Veräußerung von Finanzinstrumenten, die Gegenstand des Fonds-Ratings sind, und beinhalten kein Urteil über den Wert solcher Finanzinstrumente. Die Bewertungen von Scope Analysis stellen ferner keine individuelle Anlageberatung dar und berücksichtigen nicht die speziellen Anlageziele, den Anlagehorizont oder die individuelle Ver-mögenslage der einzelnen Anleger. Mit der Erstellung und Veröffentlichung von Bewertungen wird Scope Analysis gegenüber keinem Kunden als Anlageberater oder Portfolioverwalter tätig. 
Sofern nachfolgend der Begriff Asset Management Company verwendet wird, umfasst dieser sowohl Kapitalverwaltungsgesellschaften, Investmentgesellschaften, Verwaltungsgesellschaften als auch Investmentberatungsgesellschaften.

Verantwortlichkeit
Verantwortlich für die Erstellung und Verbreitung des vorliegenden Fonds-Ratings ist als Herausgeber die Scope Analysis GmbH, Berlin, Amtsgericht Berlin (Charlottenburg) HRB 97933 B, Geschäftssitz: Lennéstraße 5, 10785 Berlin, Geschäftsführer: Dr. Sven Janssen.

Das vorliegende Fonds-Rating wurde erstellt und verfasst von: Sonja Knorr, Executive Director, Lead Analyst.

Ratinghistorie
12.06.2018 | Upgrade | aaa AIF
20.06.2017 | Affirmation | aa-AIF
08.06.2016 | Initial | aa-AIF
04.06.2015 | Withdrawal | 
04.06.2015 | Upgrade | aa-AIF
11.06.2014 | Upgrade | A+AIF
06.06.2013 | Initial | A-

Es erfolgte keine Aktualisierung des vorliegenden Fonds-Ratings innerhalb der letzten zwölf Monate. 

Angaben über Interessen und Interessenkonflikte
Eine Beschreibung der von Scope Analysis getroffenen Vorkehrungen, insbesondere etwaiger zur Verhinderung und Vermeidung von Interessenkonflikten im Zusammenhang mit der Erstellung und Verbreitung von Fonds-Ratings, ist in der „Richtlinie zum Umgang mit Interessenkonflikten“ der Scope Analysis GmbH abrufbar unter www.scopeanalysis.com.
Das Fonds-Rating wurde von Scope Analysis unabhängig der Anbieterin bzw. Emittentin des Finanzinstruments jedoch entgeltlich auf Grundlage einer Vereinbarung über die Erstellung dieses Fonds-Ratings mit der Anbieterin bzw. Emittentin der bewerteten Finanzinstrumente erstellt.
Soweit Scope Analysis ein Asset Manager-Rating für einen Anbieter des analysierten Finanzinstruments erstellt hat, kann das Asset-Manager-Rating bzw. dessen fortlaufende Aktualisierung zu Änderungen der Ratingnote des vorliegenden Finanzinstruments geführt haben. 

Die Anbieterin des bewerteten Finanzinstruments hat ein Management-Rating bei Scope Analysis entgeltlich erworben.

Wesentliche Quellen des Fonds-Ratings
Bei der Erstellung des Fonds-Ratings wurden folgende wesentlichen Informationsquellen verwendet:

Die in den Bewertungen enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die Scope Analysis für zuverlässig hält; sie wurden nach bestem Wissen zusammengestellt. Allerdings kann Scope Analysis die Richtigkeit der verwendeten Infor-mationen nicht garantieren und keine Gewähr für deren Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität oder Genauigkeit über-nehmen.

Vor Veröffentlichung wurde dem Auftraggeber die Möglichkeit gegeben, das Fonds-Rating und die maßgeblichen Fak-toren der Ratingentscheidung (Ratingtreiber) einzusehen, inklusive der dem Fonds-Rating zugrunde liegenden zusam-menfassenden Begründungen des Fonds-Ratings (Rating Rationale). Die Ratingnote wurde nach dieser Einsichtnahme nicht geändert.

Methodik
Die für das Fonds-Rating gültige Methodik ist unter: https://www.scopeanalysis.com/#rating-and-research/open-ended-funds/methodologies verfügbar.
Informationen zur Bedeutung der für die Bewertung verwendeten Rating-Skala ist auf der Website der Scope Analysis GmbH unter https://www.scopeanalysis.com/#methodology/rating-scales abrufbar.

Haftungsausschluss
Scope Analysis erstellt mit der gebotenen fachlichen Sorgfalt ihre unabhängige und objektive Bewertung zu einem be-stimmten Stichtag, an dem die Bewertung veröffentlicht wird. Daher sind künftige Ereignisse als ungewiss anzusehen. Deren Vorhersage beruht dabei auf Einschätzungen, so dass eine Bewertung keine Tatsachenbehauptung darstellt, sondern lediglich eine Meinungsäußerung, die sich anschließend auch wieder ändern und in einer geänderten Bewertung niederschlagen kann. Scope Analysis haftet folglich nicht für Schäden, die darauf beruhen, dass Entscheidungen auf eine von ihr erstellte Bewertung gestützt werden.
Im Falle einfacher oder leichter Fahrlässigkeit von Scope Analysis, eines ihrer gesetzlichen Vertreter, eines ihrer Mitar-beiter oder eines ihrer Erfüllungsgehilfen ist die Haftung bei der Verletzung vertragswesentlicher Pflichten beschränkt auf den vorhersehbaren und typischerweise eintretenden Schaden. Im Übrigen ist die Haftung bei einfacher oder leichter Fahrlässigkeit ausgeschlossen; dies gilt nicht im Falle einer Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit.
Sollte es sich bei dem jeweiligen Fonds-Rating um ein beauftragtes Fonds-Rating handeln, so besteht ebenfalls keine Haftung von Scope Analysis nach den Grundsätzen des Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Die Bewertung sollte von den beteiligten Akteuren nur als ein Faktor im Rahmen ihrer Anlageentscheidungen betrachtet werden und kann eigene Analysen und Bewertungen nicht ersetzen. Die Bewertung stellt somit nur eine Meinungsäußerung zur Quali-tät dar und trifft auch keine Aussage dahingehend, ob die beteiligten Akteure einen Ertrag erzielen, das investierte Kapi-tal zurückerhalten oder bestimmte Haftungsrisiken durch die Beteiligung an einem Investment eingehen. Der Inhalt der Fonds-Ratings sowie der Ratingberichte ist urheberrechtlich sowie anderweitig durch Gesetze geschützt. Bei den dort genannten Produkt- und/oder Firmennamen kann es sich um eingetragene Marken handeln. Es darf eine Kopie der durch Scope Analysis auf ihrer Website veröffentlichten Fonds-Ratings bzw. Ratingberichte auf einem einzigen Compu-ter für den nicht-kommerziellen und persönlichen internen Gebrauch gespeichert werden. Jede darüber hinaus gehende unberechtigte Verwendung wie die Änderung, Reproduktion, Übermittlung, Übertragung, Verbreitung, Weiterveräußerung oder Speicherung für eine spätere Verwendung der Inhalte der Fonds-Ratings bzw. Ratingberichte ist strengstens unter-sagt. Die unberechtigte Verwendung kann zu Schadensersatz- und Unterlassungsansprüchen führen.

Kontakt
Scope Analysis GmbH
Lennéstraße 5
10785 Berlin
Telefon +49 30 27891-0
Fax +49 30 27891-100
Umsatzsteuer-Identifikationsnummer DE226486027